Стройка в правовом поле
Прил. "Дом"
ЗАКОН "О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ" ПОССОРИЛ ЗАСТРОЙЩИКОВ И
ДЕПУТАТОВ
Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве",
вступивший в силу с 1 апреля, по замыслу депутатов
Государственной думы призван снизить риски граждан,
участвующих в долевом строительстве. Закон, во всяком случае
на бумаге, ограничивает возможности застройщика менять условия
договора о долевом строительстве после его подписания с
покупателем квартиры. Однако этот же закон снимает с
застройщика обязанность регистрации прав собственности
покупателя недвижимости в госорганах.
Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты РФ" был принят Государственной
думой 22 декабря 2004 года в пакете законопроектов о
формировании рынка доступного жилья. Инициаторами его принятия
выступили два десятка депутатов Госдумы, парламентский комитет
по кредитным организациям и финансовым рынкам и правительство
РФ.
ДОЛЬЩИКИ В ЗАКОНЕ
Как и все остальные законопроекты из пакета о формировании
рынка доступного жилья, закон "О долевом строительстве"
принимался для активизации ипотечного рынка. По замыслу
авторов он должен был более четко регламентировать права
участников долевого строительства, самих застройщиков и их
взаимоотношения с кредитными организациями.
Раньше в гражданском законодательстве не было определения
договора о долевом участии в строительстве и, соответственно,
не формулировались требования к нему. Одни юристы полагали,
что это особый вид договора, другие считали его договором о
совместной деятельности или договором строительного подряда.
Юридической неразберихой умело пользовались строители. Они
вписывали в договоры пункты о возможном изменении цены,
избегая устанавливать ответственность за нарушение сроков
строительства и предоставляли тот набор документов о своей
деятельности, который считали нужным.
Гражданам, заинтересованным в покупке новостройки по
относительно невысокой цене, в данном случае приходилось
больше полагаться на репутацию застройщика и собственную
интуицию. Когда же застройщик нарушал сроки сдачи объекта,
требования к качеству или требовал доплаты (часто задерживая
под этим предлогом регистрацию прав собственности на
квартиру), дольщикам приходилось решать свои проблемы в суде.
ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ
Поскольку законодательство не предусматривало процедуры
обязательной госрегистрации инвестиционных договоров, были
возможны двойные продажи одной и той же квартиры. И только
особо настойчивым участникам долевого строительства удавалось
застраховаться от такого несчастья, самостоятельно добиваясь
регистрации договора в департаменте жилищной политики Москвы.
С принятием закона, сделавшего требование госрегистрации
договора долевого строительства обязательным, двойные продажи
стали невозможны. Закон ввел жесткие требования к форме и
содержанию договора и установил, что застройщик имеет право
привлекать средства граждан только после того, как он получил
разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию,
в которой указал максимально полную информацию о своей
финансово-хозяйственной деятельности, и зарегистрировал право
собственности или аренды на земельный участок, предоставленный
для строительства. При этом проектная декларация должна быть
опубликована в СМИ или размещена в интернете, что избавляет
потенциального участника долевого строительства от обивания
порогов строительных компаний.
В случае несоблюдения хотя бы одного из условий привлечения
средств граждан дольщик вправе потребовать немедленного
возврата денежных средств с начислением процентов, исходя из
двукратного размера ставки рефинансирования, установленной
Центральным банком РФ.
Закон вменил застройщику в обязанность использовать денежные
средства граждан по целевому назначению и установил, что с
момента государственной регистрации договора (а без нее
документ недействителен) объект и права на участок, где он
возводится, находятся в залоге у участников долевого
строительства. Отметим, что, обязав застройщика проводить
госрегистрацию договора о долевом строительстве, закон снял с
него обязанность регистрации прав собственности покупателей.
Помимо прочего, закон предоставил гражданам право в
одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если
застройщик нарушил срок передачи объекта, остановил
строительство, изменил проект, изменил назначение общего
имущества и нежилых помещений, входящих в состав дома, или
нарушил требования к качеству объекта.
Соблюдение закона о долевом строительстве будет контролировать
специальный уполномоченный орган. Этой структуре застройщики
должны ежеквартально предоставлять практически всю информацию
о своей деятельности, связанной с долевым строительством, и
изменения в проектной декларации. Правда, этот орган пока не
определен.
ПОРАЖЕНИЕ В ПРАВАХ
Права, которыми закон наделил участников долевого
строительства, взволновали застройщиков. Никто из крупных
игроков не говорит, что закон "О долевом строительстве..."
вреден сам по себе. Но, называя его нужным и важным, они
обращают внимание на "спорные моменты", которые, по их мнению,
делают долевое строительство невыгодным.
"Этот закон однозначно ставит в неравное положение физические
лица и организации. Конечно, защита граждан вызывает уважение.
В то же время мы знаем массу примеров, когда граждане
объединяются с целью зарабатывать деньги на строителях,-
предупреждает председатель совета директоров СУ-155 Юрий
Жданов.- Появляются целые команды, которые возглавляются
профессиональными юристами, для изымания денег на сложных
стройплощадках. Например, только на объектах, которые сдаются
в неустановленные сроки, используя нормы закона, можно
зарабатывать от 36% до 72% годовых".
По мнению строителей, закон значительно облегчает деятельность
недобросовестных участников долевого строительства,
устанавливая несоразмерно жесткие санкции по отношению к
строителям. "Застройщик не может во внесудебном порядке
расторгнуть договор с физическим лицом, если таковое не
выполняет своих обязательств по срокам оплаты, в то время как
частный инвестор право на подобный шаг имеет,- отмечает
председатель правления Артем Эйрамджанц.- По
сути, это положение работает на увеличение рисков
недофинансирования. Застройщик, дабы избежать подобных рисков,
будет по возможности избегать отношений с физическими лицами в
области финансирования новостроек".
По оценке господина Эйрамджанца, 75% сделок на первичном рынке
жилья заключается с использованием долевых схем. А аналитики
рынка недвижимости утверждают, что до четверти предлагаемых к
продаже домов находятся даже не в стадии строительства, а на
этапе котлована. Привлечение банковских кредитов наряду со
средствами дольщиков, по мнению строителей, новый закон также
делает невыгодным из-за установленной в нем солидарной
ответственности банков по обязательствам застройщиков.
Итогом вступления закона в силу, по мнению строителей, станет
рост цен на рынке новостроек и, как следствие, на вторичном
рынке. Участники рынка давно ожидают этого. Тенденция
увеличения цен на 30-40% в год, прервавшаяся два года назад,
устраивала риэлтеров и в известной степени строителей.
Наиболее популярная цифра, приводимая в прогнозах сейчас,-
увеличение цен на 20% в течение года после вступления закона в
силу.
"Это не провокация,- утверждает Юрий Жданов.- Все риски,
которые заложены в этом законопроекте, к сожалению, могут лечь
на плечи наших граждан. Мне кажется, что рост цен неминуем.
Банки будут пересматривать условия кредитования, естественно,
не в сторону уменьшения. Впрочем, рост цен обусловлен не
только появлением нового закона, но и ростом цен на металл,
который в этом году ожидается на уровне 20%".
"Вступление закона в силу, совпавшее с введением нового
Градостроительного кодекса, приведет к повышению себестоимости
квадратного метра жилья,- полагает и Вячеслав Тимербулатов из
.- На начальном этапе в проект необходимо будет вложить
гораздо больше средств, чем раньше. Оформление декларации,
получение разрешения о выходе на строительную площадку,
привлечение кредитных средств - все это ложится на
себестоимость".
Свои расчеты на случай, если строители вдруг начнут
отказываться от долевых схем, произвели и законодатели. И
зампред экспертного совета комиссии Совета федерации по
созданию рынка доступного жилья Валерий Казейкин обнаружил,
что для граждан, участвующих в ипотечных схемах, рост цен
будет еще более ощутимым. "Сейчас гражданину, вступившему в
долевое строительство, квартира на этапе сдачи обходится на
20-30% дешевле,- рассуждает он.- Компании предлагается взять
кредит в банке. Хорошо, она возьмет, процентов под 20. 30%
плюс 20% - уже 50%. Плюс еще предлагается взять ипотечный
кредит на 20 лет под 15% годовых. Это еще 150% сверху. Итого
гражданину квартира обходится в три раза дороже".
Строители постарались привлечь к работе по ревизии закона
властные структуры. Мэр Москвы Юрий Лужков даже написал письмо
премьеру Михаилу Фрадкову с просьбой отложить введение закона
в силу на год, чтобы дать московским строителям время
подготовиться. Одновременно в Госдуме появились поправки,
направленные на изменение закона, но их обсуждение
заблокировало государственно-правовое управление администрации
президента РФ, ссылаясь на то, что, прежде чем лишать граждан
дополнительных гарантий, сначала нужно дождаться первых итогов
исполнения закона.
Застройщики готовы ждать. Опрошенные "Ъ-Домом" руководители
строительных компаний подтверждают, что на первых порах
видимых последствий для них закон иметь не будет. Хотя бы
потому, что его действие распространяется на стройки, которые
начаты после 1 апреля.